เปรียบเทียบการซื้อขายอสังหาฯ ในประเทศAEC

เปรียบเทียบการซื้อขายอสังหาฯ ในประเทศAEC

วันที่ 2015-12-16 20:47:29 | ผู้ชม: 1924 | ID: #187133

เปรียบเทียบการซื้อขายอสังหาฯ ในประเทศAEC


 

การถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ มีส่วนสำคัญมากต่อการตัดสินใจของชาวต่างชาติในการเข้าไปลงทุนในประเทศนั้นๆ  โดยเฉพาะเมื่อมีการเปิดAEC,แล้วเราจะอยู่ตรงไหนในภาวะการแข่งขันนี้ ลองมาดูกัน

 

ที่ดิน

ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองที่ดินในประเทศไทยได้(ตามประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) เมื่อไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้าน อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนพื้นดินในประเทศไทย

แต่สามารถเป็นเจ้าของที่ดิน บ้าน อาคาร โดยการเช่าระยะยาวไม่เกิน 30 ปี ยกเว้นถ้านำมาเงินเข้ามาลงทุนในอุตสาหกรรม หรือธุรกิจอื่นๆ ในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทต่อเนื่องกันสามปี แบบนี้จะสามารถครอบครองที่ดินได้ 1 ไร่เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ในกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยาเขตเทศบาลหรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตาม กฎหมายว่าด้วยการผังเมืองเท่านั้น

ส่วนการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาด้านอุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม เช่น สามารถเช่าได้ 50 ปีและต่อสัญญาได้อีก 50 ปี

ในเรื่องของการเช่าที่ดินมีความพยายามขยายระยะเวลาในการเช่าให้มากกว่า 30 ปีมานาน แต่ยังไม่มีรัฐบาลใดทำสำเร็จ แม้เมื่อมีการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษก็มีความพยายามที่จะขยายเวลาในการเช่า ที่ดิน (ตามพรบ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม พ.ศ.2542) จากเดิมที่ไม่เกิน 50 ปีเป็น 99 ปี ก็ยังไม่มีความเคลื่อนไหวใด ๆอีกเช่นกัน

คอนโดมิเนิยม

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2542(ฉบับที่ 3) ระบุให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองคอนโดมิเนียมได้ในอัตราส่วน 49% ของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดของอาคาร

ส่วนอาคารสำนักงาน ค้าปลีก เกือบ 100% เป็นการเช่าในระยะเวลาประมาณ 3 ปีโดยเฉลี่ย บางอาคารสำนักงานอาจเช่าระยะยาวแต่ก็ไม่เกิน 30 ปีตามกฎหมาย

 

ที่ดิน

ที่ดินในเมียนมาร์มีทั้งที่เป็นของรัฐบาล และเอกชน(แต่ส่วนใหญ่ยังเป็นของรัฐบาล) โดยทางกฎหมายนั้นชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในเมียนมาร์ ทำได้เพียงการเช่าในระยะยาว 50 ปี โดยสามารถต่อสัญญาออกไปได้ 10 ปีอีก 2 ครั้ง คือ รวมแล้วไม่เกิน 70 ปี การอนุมัติสัญญาเช่า และการต่อสัญาเช่าก็ต้องทำโดยหน่วยงานราชการเท่านั้น

คอนโดมิเนียม

เมียนมาร์ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติครอบครองที่ดิน ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงไม่สามารถครอบครองอาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน กระทั่งคอนโดฯก็ได้แค่เช่าเท่านั้น

แต่ร่างกฎหมายอาคารชุดได้เข้าสู่การพิจารณาของรัฐสภาแล้ว ซึ่งร่างฉบับดังกล่าวมีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในคอนโดฯในสัด ส่วนที่อาจจะเหมือนหรือใกล้เคียงกับประเทศไทย คือ ไม่เกิน 49%ของพื้นที่ทั้งหมด

 

ที่ดิน

ปีพ.ศ.2554 รัฐบาลลาวแก้กฎหมายการลงทุนเพื่อให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน อาคาร และสิ่งปลูกสร้างแต่ ต้องนำเงินเข้ามาลงในประเทศลาวไม่น้อยกว่า 5 แสนดอลล่าร์สหรัฐและต้องดำเนินธุรกิจในลาวมาเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีติดต่อกัน ซึ่งเป็นเงินจำนวนไม่มาก ต่างชาติค่อนข้างสนใจ

ปกติชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินจากรัฐบาลได้ในระยะเวลาเช่า 50 ปี ถ้าเป็นที่ดินเอกชนชาวต่างชาติสามารถเช่าได้ 20 ปี แต่ในอนาคตอาจจะสามารถเช่าได้ในระยะยเวลา 99 ปี ปัจจุบันมีที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษบางแห่งสามารถเช่าได้ยาวนานกว่า 450 ปี เช่น เขตเศรษฐกิจเฉพาะบ่อเต็นแดนงามชายแดนลาว – จีนที่บริษัทจีนได้สัมปทานที่ดินกว่าหมื่นไร่จากรัฐบาลลาวเป็นระยะเวลา 50 ปี โดยสามารถต่อสัญญาเช่าครั้งละ 20 ปีได้ถึง 20 ครั้งทำให้รวมทั้งหมดแล้วเป็น 450 ปี !!

คอนโดมิเนียม

ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองคอนโดมิเนียม ยกเว้นเป็นโครงการที่อยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ บางโครงการกำหนดว่าชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯในเขตเศรษฐกิจพิเศษเกินกว่า 200,000 ดอลล่าร์สหรัฐ  รัฐบาลลาวจะออกบัตรเขียว หรือกรีนการ์ดให้ทันที ปัจจุบันมีผู้ซื้อจากหลายประเทศทั้งชาวจีน ลาว ญี่ปุ่น สิงคโปร์ เวียดนาม รวมทั้งไทยด้วย

 

ที่ดิน

รัฐบาลกัมพูชาไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติครอบครองที่ดินในประเทศ รวมถึงบ้าน อาคาร สิ่งปลุกสร้างที่อยู่ติดดินด้วย แต่สามารถเช่าในระยะยาวได้นาน 99 ปี และการต่อสัญญาขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินหรือรัฐบาล แต่นักลงทุนต่างชาติที่เข้าไปลงทุนในกัมพูชาเกือบทั้งหมดจะติดต่อกับรัฐบาล โดยตรงในเรื่องการเช่าที่ดิน หรือมีหุ้นส่วนเป็นคนกัมพูชา เพราะหลายๆ อย่างในกัมพูชายังไม่ได้มาตรฐาน เสี่ยงต่อการสูญเสียมาก

คอนโดมิเนียม

พ.ศ.2554 รัฐบาลกัมพูชาได้มีการแก้ระเบียบที่ดินของกัมพูชาให้ชาวต่างชาติสามารถเป็น เจ้าของคอนโดฯได้เต็มพื้นที่ของโครงการ แต่มีข้อแม้ว่าต้องเป็นห้องที่อยู่ตั้งแต่ชั้นที่ 2 ขึ้นไปเท่านั้น

 

ที่ดิน

ที่ดินทั้งหมดในประเทศเวียดนามเป็นของรัฐบาลประชาชนมีสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินเท่านั้นไม่ใช่เป็นเจ้าของที่ดิน ชาวต่างชาติจึงไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดิน แต่สามารถเช่าได้ในโครงการที่รัฐบาลเป็นผู้พัฒนา

โดยทั่วไปนักลงทุนต่างชาติจะได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินเป็นระยเวลา 50 ปี สามารถขยายได้ถึง 70 ปี หากเป็นโครงการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษ

แต่ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ.2558 ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในเวียดนามได้แล้วโดย มีข้อกำหนดว่าชาวต่างชาติสามารถซื้อ(เช่าระยะยาว) ได้ไม่เกิน 10% ของจำนวนยูนิตในโครงการเป็นระยะเวลา 50 ปีและขยายสิทธิ์ได้ 1 ครั้งอีก 50 ปี นั่นหมายความว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามได้ถึง 100 ปี รวมทั้งสามารถเปลี่ยน ถ่ายโอน ขายให้กับชาวต่างชาติรายอื่นได้เช่นกัน แต่ต้องตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่เท่านั้น

คอนโดมิเนียม

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในเวียดนามได้ในสัดส่วนประมาณ 30% ของจำนวนยูนิตในอาคาร โดยสิทธิหรือระยะเวลาในการครอบครองก็เหมือนกับบ้านจัดสรร คือ 50 ปีและขยายสิทธิ์ได้ 1 ครั้งอีก 50 ปี รวมแล้วเป็น 100 ปี รวมทั้งสามารถเปลี่ยน ถ่ายโอน ขายให้กับชาวต่างชาติรายอื่นได้เช่นกัน แต่ต้องตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่

 

ที่ดิน

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศมาเลเซีย แต่สามารถเช่าได้สูงสุดเป็นระยะเวลา 99 ปีขึ้นอยู่กับรูปแบบของธุรกิจที่ต้องการจะลงทุน โดยส่วนใหญ่จะเริ่มที่ 10 ปีเป็นต้นไป

คอนโดมิเนียม

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯในประเทศมาเลเซียได้แต่ต้องเป็นคอนโดฯที่มีราคามากกว่า 1 ล้านริงกิตขึ้นไปต่อยูนิต และซื้อได้ไม่เกิน 2 ยูนิต ภายใต้สัดส่วน 50% ของทั้งอาคาร




ขอบคุณที่มา   :  พ็อกเก็ตบุ้ค “ขุดทองอสังหาฯ AEC” โดยสุรเชษฐ กองชีพ   และ  home.co.th