ปีหน้าคิกออฟ มิกซ์ยูส “บางซื่อ” 32 ไร่ จี้สร้างศูนย์การค้ารับรถไฟฟ้าสายสีแดง

ปีหน้าคิกออฟ มิกซ์ยูส “บางซื่อ” 32 ไร่ จี้สร้างศูนย์การค้ารับรถไฟฟ้าสายสีแดง

ปีหน้าคิกออฟ มิกซ์ยูส “บางซื่อ” 32 ไร่ จี้สร้างศูนย์การค้ารับรถไฟฟ้าสายสีแดง

วันที่ 2018-11-05 09:46:20 | ผู้ชม: 47 | ID: #195842

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร.ฟ.ท.ร่วมกับองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) จัดทำ “แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” พื้นที่รวม 2,325 ไร่ แบ่งพื้นที่ 9 แปลง มีระยะการพัฒนา 3 ระยะ ใช้เวลา 15-20 ปี ระยะแรกปี 2561-2565 มีโซน A, E, D ระยะที่ 2 ปี 2566-2570 โซน C, F, G และระยะที่ 3 ปี 2571-2575 โซน B, D, H, I

“จะนำแปลงที่ดิน A อยู่บริเวณทิศใต้และติดสถานีกลางบางซื่อพัฒนาเป็นลำดับแรก ให้สอดรับกับการเปิดให้บริการของสถานีกลางบางซื่อจะเปิดบริการอย่างเต็มรูปแบบต้นปี 2564”

สำหรับพื้นที่แปลง A มีเนื้อที่ 32 ไร่ เป็นพื้นที่ที่อยู่ในทำเลมีศักยภาพ เนื่องจากอยู่ห่างจากสถานีกลางบางซื่อ 500 เมตร มีโครงข่ายคมนาคมขนส่งเชื่อมการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า รถบีอาร์ที ทางด่วนและถนนที่อยู่โดยรอบและภายในโครงการ เช่น ถนนกำแพงเพชร ถนนพระรามที่ 6 ถนนเทอดดำริ เป็นต้น

สร้างตึกสูงไม่เกิน 150 เมตร

ขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯปัจจุบัน กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พาณิชยกรรม มี FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) 8:1 และ OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) 4% สามารถก่อสร้างอาคารได้ 389,288 ตร.ม. แต่เนื่องจากอยู่ในพื้นที่ควบคุมการบิน ทำให้สร้างอาคารได้ไม่เกิน 150 เมตร หรือไม่เกิน 50 ชั้น โครงการนี้จะให้เอกชนร่วมลงทุนรูปแบบ PPP มีมูลค่าการลงทุน 11,721 ล้านบาท จะพัฒนาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร” ในรูปแบบมิกซ์ยูส เป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่การค้าปลีก จะเปิดให้บริษัทเอกชนและนักลงทุนที่สนใจร่วมลงทุนในรูปแบบ DBFOT คือออกแบบรายละเอียด ก่อสร้าง จัดหาแหล่งเงินลงทุน ระยะเวลา 4 ปี และบริหารจัดการโครงการ 30 ปี รวม 34 ปี คงจะไม่ขยายเวลาเป็น 50 ปี ตามที่เอกชนเสนอ เนื่องจากโครงการเป็นพื้นที่ขนาดเล็กและพัฒนาเฉพาะเชิงพาณิชย์

“นับเป็นโครงการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่แปลงแรกที่ ร.ฟ.ท.นำมาพัฒนาสร้างรายได้ ในรอบ 10 ปี หลังต่อสัญญาสัมปทานเซ็นทรัล ลาดพร้าว คาดว่าโครงการนี้ ร.ฟ.ท.ได้ผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ส่วนเอกชนจะมีรายได้ของโครงการตลอดอายุสัญญา 156,292 ล้านบาท เพราะโครงการมีความคุ้มค่าต่อการลงทุน มี IRR 12.6%”

แบ่ง 3 เฟสย่อย

นายวรวุฒิกล่าวว่า จะแบ่งพัฒนาที่ดินแปลง A เป็น 3 เฟสย่อย คือ พื้นที่ A1 เนื้อที่ 9.58 ไร่ พื้นที่ A2 เนื้อที่ 8.95 ไร่ และพื้นที่ A3 เนื้อที่ 13.58 ไร่ โดยจะเร่งเอกชนผู้ชนะประมูลพัฒนาโซนเป็นศูนย์การค้าก่อนเป็นลำดับแรก เพื่อมาสนับสนุนการบริการสถานีกลางบางซื่อจะเปิดในปี 2564 คาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการประมาณ 208,000 เที่ยวคนต่อวัน เพราะจะเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทางของระบบรางมีทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง และรถไฟระยะไกล ในอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จากนั้นจะเปิดบริการเต็มโครงการได้ในปี 2566

“มีทั้งเอกชนไทยและต่างชาติหลายรายที่สนใจจะลงทุน ทั้งเซ็นทรัล เดอะมอลล์ ญี่ปุ่น จีน เกาหลีใต้ ซึ่งสามารถร่วมทุนกันมาพัฒนาก็ได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายไทย คือต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%”

ตามไทม์ไลน์จะประกาศทีโออาร์ได้ภายในเดือน ม.ค. 2562 จากนั้นเดือน ก.พ.-เม.ย.เปิดให้ยื่นข้อเสนอ และประเมินผลข้อเสนอกลางเดือน พ.ค.-มิ.ย. และเดือน ก.ค.-ก.ย.จะเจรจาผลตอบแทนกับเอกชนที่ชนะประมูล คาดว่าจะเซ็นสัญญาไม่เกินเดือน พ.ย. 2562 และจะเริ่มพัฒนากลางปี 2563 เนื่องจากโครงการอาจจะต้องจัดทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ซึ่งต้องได้รับอนุมัติก่อนถึงจะพัฒนาโครงการได้

ขณะที่การพัฒนาสมาร์ทซิตี้หรือเมืองอัจฉริยะ หากเอกชนสนใจจะลงทุนพัฒนาสามารถยื่นเสนอมาได้ เนื่องจากย่านพหลโยธินเป็น 1 ใน 10 พื้นที่ที่รัฐบาลประกาศส่งเสริมให้เป็นสมาร์ทซิตี้อยู่แล้ว ซึ่ง ร.ฟ.ท.จะดำเนินการประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ เช่น สำนักงานส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ เป็นต้น

ซึ่งสมาร์ทซิตี้พหลโยธินเป็น 1 ในพื้นที่เป้าหมายที่ ปตท.สนใจจะร่วมกับนักลงทุนญี่ปุ่น ปั้นเป็นเมืองสมาร์ทซิตี้ เกาะไปกับไฮสปีดเทรน รอลุ้นถึงที่สุดแล้วจะมีชื่อ ปตท.ลงสนามแข่งกับบรรดาบิ๊กค้าปลีก-อสังหาฯหรือไม่


ขอบคุณที่มา ประชาชาติธุรกิจออนไลน์



Related